上海市50名人大代表深入申城10多個(gè)小區(qū)地毯式調(diào)研物業(yè)管理情況
今年6月起，由50多名市人大代表組成的六個(gè)調(diào)研小組，深入上海10多個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行地毯式走訪，調(diào)研物業(yè)管理情況。這是市人大對(duì)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》進(jìn)行執(zhí)法檢查的一次新嘗試。
市人大代表朱鴻召是第六小組組長(zhǎng)?！拔覀兘M調(diào)研的兩個(gè)點(diǎn)是茅臺(tái)新苑小區(qū)和宏潤(rùn)花園小區(qū)，但實(shí)際調(diào)研已超出了這個(gè)范圍?！敝禅櫿俦救私哟^(guò)10多位主動(dòng)找上門的居民。有位松江居民令其印象深刻?！八麖乃山s來(lái)找我，提著一個(gè)拉桿箱，里面塞得滿滿的，全是國(guó)外物業(yè)管理相關(guān)資料。我和他談了一上午，從他那里復(fù)印了20多份材料，也了解了大量一手信息。”
小區(qū)物業(yè)費(fèi)流向不明、業(yè)委會(huì)監(jiān)管缺失、維修基金續(xù)籌難……這些因物業(yè)管理引發(fā)的社會(huì)矛盾逐漸凸顯。這一系列難題怎么破？歷時(shí)3個(gè)多月調(diào)研，50多名代表遞交了六份“接地氣”的調(diào)研報(bào)告。
物業(yè)費(fèi)欠繳問題，每個(gè)組都有話說(shuō)
廟行鎮(zhèn)寶宸共和家園小區(qū)是第五調(diào)研小組選的一個(gè)點(diǎn)。開好居民座談會(huì)后，走出小區(qū)時(shí)，代表們依然興致不減，“我們就站在外面和居民們聊?！苯M長(zhǎng)許麗萍代表說(shuō)。半小時(shí)后，大家還是覺得不過(guò)癮，她和黃晨代表又折了回去，和兩位物業(yè)老法師坐下來(lái)細(xì)聊，聊的問題就是物業(yè)收費(fèi)。
物業(yè)費(fèi)收繳是幾個(gè)小組都涉及的熱點(diǎn)。對(duì)此，幾乎每一小組都有話說(shuō)。
在這十多個(gè)小區(qū)中，部分業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的情況屢見不鮮。一部分業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，以拒繳物業(yè)費(fèi)作為談判的籌碼。在一起強(qiáng)制執(zhí)行中，法官與拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主交談得知，因其住宅外墻滲水，才拒繳物業(yè)費(fèi)。
第一調(diào)研組組長(zhǎng)朱洪明表示，當(dāng)前的物業(yè)費(fèi)定價(jià)，沒有統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，更缺少質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格體系。有的普通住宅小區(qū)，部分物業(yè)企業(yè)因?yàn)槭召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低無(wú)法滿足正常開支，就降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主又因物業(yè)企業(yè)服務(wù)不好而拒繳物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)?！霸跇I(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)行為約束上，現(xiàn)在一般是通過(guò)物業(yè)公司訴諸法律的方式解決，往往耗時(shí)長(zhǎng)、效率低，缺乏真正有效的手段?！?
代表們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國(guó)家最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年上漲，物業(yè)管理成本隨之攀升。而上調(diào)物業(yè)管理費(fèi)須經(jīng)二分之一業(yè)主同意，不少業(yè)主對(duì)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)抵觸較大，致使物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化機(jī)制遲遲不能推進(jìn)。為此，第三調(diào)研小組組長(zhǎng)陳敏代表提出，應(yīng)當(dāng)盡快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)化機(jī)制。
愿當(dāng)業(yè)委會(huì)主任嗎？幾乎都說(shuō)“不”
“我前后訪問了10多位業(yè)委會(huì)主任，可以給他們作個(gè)群像描述?！敝禅櫿偌?xì)數(shù)這些特點(diǎn)：一是要有公道心，處事公道，為人正派，不存私心，不謀私利；二是要有足夠的智慧和群眾工作經(jīng)驗(yàn)，該說(shuō)理時(shí)說(shuō)得清理，該拍桌子時(shí)敢拍桌子，該打官司時(shí)能上法庭；三是要有充分的時(shí)間和精力，他能傾聽每位業(yè)主訴求?！叭绻粋€(gè)小區(qū)有了這樣一位優(yōu)秀的業(yè)主委員會(huì)主任，經(jīng)過(guò)兩三年的努力，可以將小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)理順；如果失去這樣一位優(yōu)秀的業(yè)委會(huì)主任，大約只需半年時(shí)間，小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)就將陷入混亂?！?
可要選出這樣的業(yè)委會(huì)主任很難。幾個(gè)月的密集調(diào)研，已讓許麗萍代表養(yǎng)成一個(gè)習(xí)慣，她逢人會(huì)問，“業(yè)主大會(huì)上你會(huì)行使表決權(quán)嗎？你愿意當(dāng)業(yè)委會(huì)主任嗎?”絕大多數(shù)的回答讓她頗感遺憾：“不會(huì)”。
“目前的業(yè)委會(huì)制度存在先天不足，主要依賴業(yè)委會(huì)成員的個(gè)人素養(yǎng)，一旦遇到挫折，業(yè)委會(huì)成員立馬辭職不干的事件屢有發(fā)生?！敝禅櫿僭谡{(diào)研中發(fā)現(xiàn)，業(yè)委會(huì)在操作執(zhí)行中的確存在著不公開、不征詢、不花錢、不審計(jì)等不規(guī)范行為，相應(yīng)的監(jiān)管、問責(zé)也往往難以開展。而另一方面，相關(guān)法律法規(guī)責(zé)權(quán)利不對(duì)等也嚴(yán)重妨礙了業(yè)委會(huì)行使物業(yè)管理主體職能的有效發(fā)揮。他認(rèn)為，業(yè)委會(huì)作為一種尚未成熟、健全的自治制度，還需要居委會(huì)等各方力量“扶一把”。
持此觀點(diǎn)者不少，黃晨代表也認(rèn)為，應(yīng)賦予業(yè)委會(huì)法人代表資格，讓其在法律和各方的監(jiān)督下行使治理社區(qū)的職能，但在具體執(zhí)行中，第三方專業(yè)公司的參與和指導(dǎo)也非常必要。
關(guān)于維修資金，跨組進(jìn)行頭腦風(fēng)暴
調(diào)研完新華豪庭和杏梅小區(qū)后，第二調(diào)研小組又加一個(gè)小區(qū)——普陀的中鼎豪園，組長(zhǎng)朱如安說(shuō)，“這個(gè)小區(qū)遇到的問題很典型，即新舊物業(yè)的交接。原來(lái)的老物業(yè)不愿意走，新的物業(yè)接手時(shí)又碰到很多問題，這怎么銜接？”
維修資金的續(xù)籌是諸多銜接問題中的重要一環(huán)?！跋衩冯]三村小區(qū)這樣的售后房小區(qū)，很多房屋的專項(xiàng)維修基金已不足30%，由于許多業(yè)主對(duì)這項(xiàng)工作不理解，關(guān)心公共事務(wù)的人員在少數(shù)，表決通過(guò)續(xù)籌方案難?！标惷粽f(shuō)，維修資金籌集標(biāo)準(zhǔn)，目前延用的是2001年定價(jià)1295元/平方米，顯然標(biāo)準(zhǔn)較低。加之，有些小區(qū)存在同一小區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，致使同一小區(qū)內(nèi)不同居民的維修資金金額差距明顯。
“維修資金的續(xù)籌能否打通公積金的通道？”陳敏建議，在維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌過(guò)程中，如已經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，可否出臺(tái)相關(guān)法律，明確該如何直接繳納；或由法院向已錄入平臺(tái)的拒繳業(yè)主追討欠繳部分。他還認(rèn)為，對(duì)于一些涉及業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全的修理應(yīng)立法強(qiáng)制修理。
這一輪執(zhí)法檢查結(jié)束后，幾位代表還意猶未盡，“我們還搞了次跨組活動(dòng)，就如何破解物業(yè)管理矛盾進(jìn)行了一場(chǎng)頭腦風(fēng)暴?！痹S麗萍說(shuō)，會(huì)上，大家就維修基金的續(xù)籌，是否建立物業(yè)黑、紅名單等再次進(jìn)行討論，論證的場(chǎng)面相當(dāng)激烈。